受过去三十年间城镇扩张、郊区城镇化、政企合作、一二级联动、土地连片开发影响，郊区大盘的模式现象逐步出现。郊区大盘其实就是先对数千亩土地进行规划，然后再修建主题配套的环境设施，如酒店、商业街、高尔夫球场及主题乐园等，最后通过营造理想生活化的社区氛围来吸引顾客。

△ 河北某郊区大盘

但“三十年河东，三十年河西”，在形势变化、行业变迁情况的影响下，昔日备受追捧的郊区大盘也遇到了发展瓶颈。投巨资建设、花心思打造的配套设施运营不起来，销售也出现低谷，但前期投资已经完成，可销售局面始终打不开的状况下，若继续投资开发，仍无法改变现状，又该如何？如此负向循环的状况困扰着开发商。

那么郊区大盘的瓶颈到底是什么？深耕田园文旅领域多年的田园东方认为，影响郊区大盘发展的因素主要有四层。前两层，即市场缩水，买房需求受到打压，旅游地产式需求大打折扣，销售自然就成了难题，这是其一；其二便是地方选址，这些规划的土地是否有遵循城镇化的选址要求，又是否得到了足够的产业、市政等经济要素的支撑。

在上述两个客观因素无法更改的状况下，郊区大盘的瓶颈就要依靠一体化的产品运营和真正意义上理解市场、洞悉消费者的运营商去解决了。但需要注意的是，城镇化社区的运营不是孤立的，需要社区、游客和经营者的共同作用。此外，随着消费者需求的改变，想要挽回市场就需要提升和改进社区的”硬“件和”软“件，所谓”硬“件，即指基础配套设施，这些刚性需求，需要运营打造重构；而”软“件指内在吸引力，就像一件产品，亮丽的包装可以帮助赢得消费者一时的喜爱，要想不被替代就得有真材实料的价值，只有这样，才能在一定程度上既保证了游客能够享有良好的物质体验，又能为游客带来不一样的精神收获。

作为田园综合体的首创者和田园文旅一体运营商的田园东方，多年来，凭借其在田园文旅运营领域的专业实力，已经在不断发展的城镇化局势下立稳了脚步。目前，田园东方聚焦田园文旅小镇、田园乡村社区两大主营业务，已深入贯彻落实了田园综合体的方法论，并开展了田园文旅项目的规划、开发、建设及运营。其中，无锡田园东方蜜桃村、成都天府新兴和盛田园东方等，均是以田园东方以文旅产业为抓手带动城乡一体发展的新运营模式的成功案例。而通过分析这些案例，或将为郊区大盘的发展瓶颈找寻到新的发展思路。

以无锡田园东方蜜桃村为例。首先，选址上，田园东方项目中的农业产业园部分，是无锡国家级现代农业产业园重要基地，不仅遵循了城镇化的选址要求，更是得到了产业、市政等经济要素的强大支撑。其次，随着该示范区的打造，不仅向当地原住民提供了两百余个田园文旅相关就业岗位，更是带来了一批返乡创业新农人，带动了当地的基础设施建设投资和乡村旅游业，同时也吸引了众多市民前来休闲度假。蜜桃村的成功建设，不仅受到了市场和政府的双重认可，也成为了文旅产业带动城乡融合发展的项目标杆，更是达成了“乡村振兴”、“在地村镇化”、“新型城镇化”的目标。而这，在一定程度上亦或为郊区大盘突破发展瓶颈找到前进的方向。

△ 无锡田园东方项目所在的阳山镇

其实，无论是以文旅产业带动城乡一体发展，还是通过结合乡村地区土地改革发展趋势，田园文旅都成功实现了“文旅运营+产业推动+社区营造”模式，不仅兼顾了“软”件、“硬”件的打造，还带动了地方从业者经营就业与周边地区的整体发展，为乡村地区注入了新生机。相信未来，田园文旅还将凭借其健全的产品运营体系，继续为郊区大盘指引方向并推动城镇化的进一步发展。

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