作者：蒋峰

借名购房行为，在现实生活中是存在的。本文以一则案例来具体分析下它的相关方面。

一、当事人：

1、原告：王某英

2、被告：刘某轩（男）、刘某婷（女）

二、原告提出的诉讼请求：

1、确认涉案房屋所有权归我所有。

2、刘某轩、刘某婷协助我办理涉案房屋过户事宜

三、原告上诉提出的理由：

1、一审判决认定王某英、刘某轩并未提供证据证明告知刘某婷借名购房行为，从而认定王某英非为涉案房屋所有权人是错误的；

2、第二，一审判决认定王某英将涉案房屋赠与刘某轩的事实是错误的，王某英是涉案房屋的合法的产权享有人；

3、第三，刘某轩与刘某婷将涉案房屋由刘某轩的名下过户登记到二人名下是恶意的，并非善意所为，侵犯了王某英的合法权益

四、基本事实：

1、王某英长期居住在日本。刘某轩系她胞姐之子。

2、王某英与刘某轩之间有个协议书一份，该协议书载明：“王某英出资购买位于北京市朝阳区北里a园7号楼2205室房屋一套。因本人长期居住国外，所以将该房屋产权人写为刘某轩。因刘某轩结婚无房，王某英同意其在此居住。如没有王某英本人同意，刘某轩无权将该房屋更名过户，出售、出租。如有违约，刘某轩按房屋现值金额赔偿王某英，并付给同期银行贷款4倍利息。双方共同达成以上协议，签字生效。”签字人为王某英、刘某轩，落款时间为2009年4月16日。在庭审中，刘某轩承认这份协议的真实性、合法性。

3、王某英以刘某轩名义购买涉案房屋。2009年4月16日，涉案房屋登记至刘某轩名下。2009年4月30日，刘某轩领取涉案房屋的所有权证书。

4、2011年3月28日，刘某轩申请涉案房屋所有权人由刘某轩变更为刘某轩（份额为40％）、刘某婷（份额为60％）。同日，刘某婷取得涉案房屋的权属证书，共有人刘某轩占40％的份额，刘某婷占60％的份额。

5、2011年6月3日，刘某轩与刘某婷签订“离婚协议书”，约定：双方自愿离婚；夫妻共同所有的涉案房屋所有权归刘某婷60％、刘某轩40％；房地产权证的业主姓名变更后的手续自离婚后1个月内办理，刘某轩必须协助办理变更的一切手续，过户费用由刘某婷负责；双方确认在婚姻关系存续期间由刘某轩亲属王某英赠送一套房屋，地址为北京市朝阳区北里7号楼22层2205室，双方经协商一致如下：将上述房屋出售，所得款项归还王某英140万元；余下款项双方平均分配，各拿归还王某英款项后的50％，归各自所有。

6、王某英又称：当时其正与前夫闹离婚，不便写自己的名字，才借刘某轩的名字购买涉案房屋。

7、法官提问时所说：“既然是赠送，为什么在离婚协议中约定还王某英140万元？”刘某婷称：“这个是刘某轩当时这么提的，我也是为了尽快离婚。是刘某轩写的协议，我只能这么签。这140万元确实不是我出的，不管是他出还是他姨王某英出的，我先给他留出来。这140万元留出来，不论是给她姨还是刘某轩自己要不清楚。”

五、法院裁判结果：

一审法院：驳回王某英的全部诉讼请求。

二审法院：驳回上诉，维持原判。

六、本案争议焦点：王某英与刘某轩之间是否存在借名购房的合同关系？

七、评析

1、诉讼请求：原告依据诉讼标的，向法院提出的一项或多项具体的权益请求。它是当事人之间攻击防御的最终目标，原告应当举证证明自己的诉讼请求，以便获得法院支持。被告应提出证据反驳原告，并使得原告的诉讼请求不被法院支持。分为三种：给付型、确认型、形成之诉的诉讼请求。

2、结合本案来分析

第一个方面：本案原告所主张的实体权利是：位于北京市朝阳区北里a园7号楼2205室房屋的真实权利人是原告王某英。

第二个方面：案涉房屋的所办的房产证的名字有两个：刘某轩、刘某婷，两人系按份共有的关系。

第三个方面：原告提出的证据：王某英与刘某轩之间的协议。经过庭审，能确认这份协议是合法有效的。理由有这些：虽然各方当事人对王某英与刘某轩之间系借名购房合同关系还是房屋赠与关系存在争议，但均对王某英实际出资购买涉案房屋的事实不持异议。其次，刘某轩与刘某婷的“离婚协议书”亦确认王某英实际出资数额为140万元的事实。再次，虽涉案房屋的现值已非140万元，但刘某轩与刘某婷在“离婚协议书”中关于归还王某英140万元的意思表示亦和王某英与刘某轩签订的“协议书”中“如有违约，刘某轩按房屋现值金额赔偿王某英，并付给同期银行贷4倍利息”的内容互相印证。最后，上述“离婚协议书”中载明刘某轩与刘某婷归还王某英140万元的意思表示，该意思表示与刘某婷主张王某英赠与涉案房屋的事实相悖，且刘某婷未能作出充分合理的解释，故刘某婷所持涉案房屋来源于王某英赠与的意见既无依据又与事实不符，法院难以采纳。综上，法院对王某英与刘某轩之间就涉案房屋存在借名购房的合同关系予以确认。但是这个协议只能约束协议中的这两个人：王某英、刘某轩。

第四个方面：

依据《物权法》两条规定：

第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

依据《物权法司法解释》（一）的第二条规定：

当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

以原告提出的证据还不能证实案涉房屋的所有权人是自己的。因为其与刘某轩之间的约定不足以对抗物权登记的效力。物权登记簿的名字是刘某轩、刘某婷这两个人。

第五个方面：综合以上所述。两审法院都是不支持原告的诉讼请求。最终原告没能胜诉。

3、如果对原告提起的诉讼请求进行更改，具体如下：

第一个：请法院确认：王某英与刘某轩之间的协议是有效的

第二个：请法院确认：刘某轩未经王某英同意擅自将房产证更名为刘某轩、刘某婷共有的行为是无效的。

第三个：请法院判令：案涉房屋的所有权是王某英的。刘某轩、刘某婷协助王某英办理涉案房屋过户事宜。

以上三个具体诉讼请求是紧密联系的。由此及彼、层层递进的关系。当然原告在本次诉讼结束之后。可另行提起诉讼：具体诉讼请求只有一个：请法院确认：刘某轩未经王某英同意擅自将房产证更名为刘某轩、刘某婷共有的行为是无效的。如果原告能胜诉的话。这个办理房产证过户的事只能通过双方和解的方式进行。要是能和解的话，原告也是要付出金钱方面的代价的。

写好诉讼请求，是民事诉讼的首要工作。