知名房产专家、西南财大中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁近期受访时表示：在老龄化的趋势下，中国住房过剩的趋势会越来越严重。叠加很多家庭住房贷款压力巨大，制约了老人养老、子女教育、享受医疗等方面，所以未来房地产占总资产的比例会逐渐减少。

不得不承认，在过去十年甚至是更长时间，房地产都是老百姓眼中无可匹敌的“造富神器”，归根结底是因为房价一直保持着上涨姿态。过去十年，全国平均房价从每平米不足五千，涨到了2021年的10139元/平，表面上看似收益并不可观，但聚焦到核心城市，10年间房价涨了不止15倍，这也是为什么会有这么多人砸锅卖铁都要投资买房了。正如地产大佬冯仑说的，过去10年全国房价迎来“普涨”，很多人都被裹挟进这场投资盛宴当中，其结果是“闭眼买房都可以躺赚”。但未来10年，房地产市场会发生翻天覆地的变化，其中最值得关注的，就是买房逻辑将悄然改变。

轰轰烈烈20年的房地产迎来拐点？3信号，未来房子或成为负担

事实上，随着时间推移，高速发展的房地产，早已弊端凸显，脱离了民生实际：首先是房价严重偏高，以上海为例，2020年当地人均可支配收入7.22万元，这意味着夫妻年收入不会超过15万，然而去年6月末上海的平均房价已经高到6.9万/平米，那么夫妻买房即便一年不吃喝也只能买不到3平米，如果要存首付款则需要13年左右，；

其次是房子分配不均，少部分家庭拥有了大部分的房子。央行数据显示，城镇拥有两套房及以上的家庭占比41.5%；西南财大2017年报告，城镇地区有6500万套空置住房，商品房的空置率持续上升，达26.6%；再次是人们不愿意买房了，2月份，以房贷为主的住户中长期贷款减少459亿元，同比减少4572亿元；1-2月，商品房销售额-19.3%，销售面积-9.6%；最后是房子库存居高不下。克而瑞数据披露，2月百城库存6亿平米，问题是，当前16省人口开始“负增长”，60岁以上老人占比18.9%，房子需求量少，退出来的房子越来越多。

凡此种种，都指向一个结论：房地产的高光时刻已经彻底一去不复返了。未来会有越来越多人意识到持有多套房不一定是好事，特别在楼市需求少库存多的时候，房产持有的越多，潜在的风险越大——价值下降，很难找到接手的买家，大概率会变成负担。

房子跌价背景下，再胡乱买房或持有房产，可能会付出沉重代价

总之，盖房的初衷是为了满足人们的生活需求，随着社会经济发展和国家调控楼市的手段升级，如今的房子已经与教育、医疗、婚恋紧密相关。虽然不少人买房是为了享受房产带来的各种红利，但房改二十年，我国房价相较过去涨了5倍，可工资才翻了一番，很多人工资仍维持在2、3千，能达到5千以上收入的寥寥无几。因此对于工薪层来说，买房绝不是能马虎决定的事情，一旦买到各方面条件一般的房子，不仅自己要承担资产缩水的风险，如果考虑到资金安全和换房改善时都很难得到保障。在房说君看来，在房子跌价的背景下，市场上可能大规模出现4类房产，一定要谨慎购买，专家也建议在降价前抓紧卖掉，否则可能利益受到损害，将直面房子“砸手里”的风险：

未来5年，3类房或成“烫手山芋”？懂行人早已悄悄“套现”

第一，无正规产权，且存在无法交易风险的小产权房

房价上涨时，很多人都喜欢拿小产权房说事，无外乎都是因为“便宜”二字，不少外行人看到这么便宜的房子，都免不了为此动心，但谁曾想，因为产权不完整，没有国家颁布的房产证等问题让许多购房者房钱两空。根本原因是，自然资源部重申“小产权房等不能通过登记将违法用地合法化”。也就是说，现阶段小产权房仍然可以提供居住，但未来解决尚不明确，如果遇到房屋因规划等原因需要拆迁时，购买者根本无法获得拆迁补偿。

但为什么明知“不被认可”，还是有购房者愿意买呢？与钱密不可分，比如设立的二手房限价，热门小区都要按照参考价购买，无疑给买房人增加了首付负担，不少临时过渡或者预算不足的家庭还是会冒着风险入手。再来就是逐利心理，看到城市房价这么高，特意推倒村里的房子重建再转手卖给城市人赚钱。不过国家对小产权房的态度依然是禁止，随着集体土地更多的入市交易，这些没有正规产权的房子，未来5年将可能变成烫手山芋。

第二，房龄高，且梯户比密集的老破小

老破小之所以在这些年火热，离不开两个特点“拆迁”“学区”，但随着国家不再主张大拆大建，将目标转移到符合条件的老房子给予免费修缮，这意味着以后老房子不再面临拆迁结局，但问题是，旧改只针对20年房龄的老宅，如果房龄高，同时楼与楼之间有建设过于密集的话，即便循环再利用也不能提供更好的居住环境；另一方面，国家也明令禁止炒作学区房，对于大城市教育资源稳妥推进多校划片。从利用率上面，老破小都可能沦为“烫手山芋”。

第三，三四线盲目“复制”开发的新区高层房

房改至今，高层住宅已经成为人们主流的住宅方式，无非是“通风好、采光好、无蚊虫”三特点，但随着旧改、新房2层以上装电梯、限高令等新规出台，高层房似乎不再那么受欢迎了：比如距离地面太远，不管是逃生还是救援难度都比较大；出行方式单一，万一电梯故障或小区停电，很多腿脚不便或者上了年纪的人甚至都出不了门；公摊面积大，人们的得房率较低购房成本高等问题都很棘手。

房说君有话说，说句不好听的，以上这些房子开发商、业主都在“断舍离”，尽快套现，所以懂行人建议，2022年准备买房家庭，一定谨慎选这3类房，否则很大可能会贬值。换个角度看，如果你手上恰好有这几类房产，目前也没有发挥居住价值的话，可以置换成全国其他城市具有价值的房产。