被告人周某通过中介与被害人达成房屋买卖协议，假借购买二手房的名义，先向被害人支付购房首付款，谎称向银行贷款支付购房余款，骗取被害人将房产过户后，又用房产抵押借款，用于偿还个人欠款及挥霍。

本案是典型的“两头骗”，在审理过程中，对周某的行为构成合同诈骗罪没有争议，有争议的是本案的被害人究竟是卖房人还是抵押权人？对此，形成了三种意见：

第一种意见认为，被害人应认定为卖房人。因为被告人根本不是为了买房，被害人损失的房屋余款从一开始就注定无法追回，而抵押权人的债权因为有经房产部门登记过的房屋抵押手续，抵押权是受法律保护的，债权的实现有法律保障。

第二种意见认为，被害人应认定为抵押权人。因为原房主将来可以依据生效的刑事判决书要求撤销原来的不动产过户登记，原房主就没有损失，而抵押权人却付出了巨额资金，将来其债权的实现没有保障。

第三种意见认为，被害人既包括原房主，也包括抵押权人。因为被告人先通过诈骗手段骗取原房主配合房屋过户登记，原房主最终也拿不到剩余房款；接着又用其本质上无处分权的房产去抵押借款，抵押权的效力也不受法律保护，抵押权人实际在没有任何有效担保的情况下出借了资金，其损失同样无法弥补。

最终，法院判决采纳了第一种意见，即被害人是卖房人。理由在于：房屋产权登记过户完成之时犯罪行为已经既遂。

周某买房的目的就是用房产抵押套现，满足其个人需求。为了实现这一目的，实施了两个行为：第一个行为想办法将卖房人的房产变为自己所有，第二个行为是用已经登记为自己所有的房产抵押借款。其中，“骗”的行为集中在第一个假意买房的行为，其通过房产中介找到卖房人，让卖房人相信确实有人想买房，然后支付首付款进一步骗取卖房人的信任，以便卖房人能够配合完成所有的产权过户手续。完成过户时，房产已经实际处于被告人的控制之下，卖房人既失去了房屋的产权，又面临无法拿回剩余房款的风险，至此，诈骗行为已经既遂。后续抵押贷款的行为只是以房屋为工具，通俗地说就是“销赃”，用房产抵押借款是双方的真实意思表示，抵押权人并非陷入错误认识。

虽然客观上抵押权人的债权也受到了侵害，但因为没有证据证明抵押权人与被告人之前有串通行为，属于善意的物权人。对于其善意取得的诈骗财物（涉案房屋），法律规定不予追缴，因此，从民事救济的角度，抵押权人通过行使抵押权可以弥补损失。实际操作上，可以由法院拍卖涉案房产，拍卖所得价款在清偿抵押权人的债务后，剩余的价值作为被告人的财产用于弥补被害人（卖房人）的损失。

综上，抵押权人的抵押权实现优先于司法机关的追赃。

景明月律师，北京市盈科律师事务所专职律师，毕业于中国政法大学。

业务领域：刑事辩护、公司合规治理。

专业经验：曾就职于北京某中级人民法院刑事审判庭，有多年办理刑事案件的工作经验，经手的刑事案件上百起，律师执业期间又代理过多起刑事案件。