《石狮市安置房和保障性住房小区物业管理暂行规定》日前出台，以下为狮政综〔2016〕19号全文发布。

石狮市安置房和保障性住房小区物业管理暂行规定

一、总则

为规范我市安置房和保障性住房小区的物业管理活动，营造整洁、有序、和谐的居住环境，根据《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令〔2007〕第504号）、《福建省物业管理条例》（2006年9月28日福建省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过）、《石狮市规划建设局关于印发<石狮市商品住宅专项维修资金管理暂行规定>的通知》（狮建综〔2010〕72号）、《石狮市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见》（狮政综〔2012〕155号）、《石狮市人民政府关于进一步加强我市三级物业管理协调体系工作的通知》（狮政综〔2014〕75号）规定，结合我市实际，制定本暂行规定。

（一）石狮市范围内安置房和保障性住房小区的物业服务及其监督管理，适用本规定。

（二）本规定所称安置房，是指项目拆迁安置过程中由政府统一规划、投资、建设，向被征收人提供的回迁和异地安置住房。

本规定所称保障性住房，是指政府投资或企业和其他机构在政策支持下投资建设，限定户型、面积，按政府定价出租、出售的政策性住房，包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房等。

（三）安置房和保障性住房物业管理工作坚持“政府指导、属地管理、齐抓共管”的原则。

（四）市物业管理领导小组对全市安置房和保障性住房小区的物业管理活动负总责，负责协调处理安置房和保障性住房在使用管理和物业管理活动中出现的重大问题。

国土规划、交建、城管、财政、公安、经济、环保、民政、市场监督等部门依据各自职责做好与安置房和保障性住房小区物业管理有关工作。

（五）建立街道（镇）、社区（村）、业主委员会（小区管理委员会）、物业服务企业“四位一体”的工作机制，具体职责如下：

街道办事处（镇人民政府）具体负责辖区内安置房和保障性住房小区的物业管理工作，将安置房和保障性住房小区作为社区管理的重要组成部分，成立物业管理领导小组，建立物业管理联席会议制度，牵头组建小区管理委员会或业主委员会，协调解决小区物业管理相关事项及矛盾调处工作。

社区居委会（村委会）应将物业管理纳入社区公共管理服务范畴，配合街道办事处（乡镇人民政府）组建小区管理委员会或业主委员会，参与小区秩序维护、物业费收取等物业管理日常工作，引导安置房和保障性住房业主或使用人树立物业有偿服务意识，参与对辖区内物业服务企业监管、考评工作；引导安置户集中居住，整合剩余房源发展房东经济。

业主委员会（小区管理委员会）负责监督物业服务企业履行物业服务合同，督促业主自觉遵守《管理规约》（《临时管理规约》），履行义务，及时了解业主的意见和建议，协助社区委员会（村委会）做好相关工作。

物业服务企业应全面履行合同约定，提供质价相符的服务，接受市、街道（镇）、社区（村）、业主委员会（小区管理委员会）及业主的监督，协助社区居委会（村委会）积极开展活动，定期将小区住户信息反馈给社区居委会（村委会）及保障性住房管理机构，协助做好综治、安全等工作。

（六）市政府每年度组织对各街道（镇）物业管理工作情况进行考核，对物业管理工作指导监督不力造成较大影响或失职、渎职的，追究相关单位和人员的责任，并在绩效考核时给予相应认定。

二、物业管理区域划分与物业交付

（一）安置房和保障性住房物业管理区域划分应遵循相对集中、便于管理的原则。

保障性住房和以回迁安置房为主的区域在地界四至明确的情况下，一般划分为一个独立的物业管理区域。棚户区改造项目开发建设的商品房区域内的少量回迁安置房，应与商品房划分为同一个物业管理区域。

划分物业管理区域应以小区建设用地规划许可证确定红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区布局等因素。

（二）建设单位在安置房或保障性住房申请办理建设工程规划许可证的同时，应持有关资料向房地产行政主管部门申请划分物业管理区域。

房地产行政主管部门应当自受理申请之日起15个工作日内,会同街道办事处（镇人民政府）进行物业管理区域划分，并告知建设单位或居委会（村委会）。

（三）项目指挥部（业主单位）应在安置房或保障性住房交付使用30日前，持有关资料向所在街道办事处（镇人民政府）申请确认行政管理归属，如需社区设置和调整，由所在街道办事处（镇人民政府）按照社区居委会设置、范围调整的要求和程序提出申请，民政部门审核后，报市人民政府审批。

（四）项目指挥部（业主单位）必须按《福建省物业管理条例》等规定配足物业管理用房，并对物业管理用房进行普通装修。提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电等基本使用功能。

民政、国土规划、财政部门应当统筹规划社区配套服务用房，建设单位或项目指挥部（业主单位）必须按规划要求比例配置社区配套服务用房。

（五）建设单位与街道办事处（镇人民政府）或项目指挥部（业主单位）办理安置房或保障性住房移交手续15日前，应当按照住建部《物业承接查验办法》及相关规定，与选聘的物业服务企业完成物业承接查验工作，并在承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业管理用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

安置户与选房小组办理选房手续后，凭交房通知单等材料向物业服务企业办理入住手续。

（六）鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

三、物业管理与服务

（一）安置房、经济适用住房、限价商品住房交付前一个月由属地街道办事处（镇人民政府）负责组织社区居委会（村委会）和业主代表成立小区管理委员会，代行小区业主委员会职责。具体成立办法由各街道办事处（镇人民政府）另行制定。

小区管理委员会履行下列职责：

1．在属地镇政府（街道办事处）、村（社区）的组织和参与下，代表小区业主选聘前期物业管理阶段的物业服务单位，由属地镇政府（街道办事处）与物业服务单位签订前期物业服务合同；

2．及时了解业主、物业使用人关于物业服务的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督物业服务单位履行物业服务合同；

3．对违反临时管理规约的业主、物业使用人进行告诫；

4．协助所在地街道办事处（镇人民政府）做好物业服务费减免有关工作；

5．协助做好小区内人口管理和户籍迁移、登记工作。

（二）安置房、经济适用住房、限价商品住房已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，所在地街道办事处（镇人民政府）应牵头组织召开业主大会选举产生业主委员会。市物业行政主管部门应加强对业主委员会成立工作的业务指导。

业主委员会成立后，小区管理委员会职责自行终止。

（三）廉租住房、公共租赁住房由住房保障中心负责管理，履行以下职责：

1．选聘物业服务单位，签订物业服务合同；

2．监督检查廉租住房、公共租赁住房的使用和物业服务；

3．会同物业服务企业做好廉租住房、公共租赁住房的动态管理和跟踪服务工作；

4．负责入住和退出时移交、验收、接管、结算等管理工作，建立廉租住房、公共租赁住房使用管理档案，发布使用动态信息；

5．承担廉租住房、公共租赁住房的安全管理及其修缮和相关的招标、委托等管理工作；

6．办理廉租住房、公共租赁住房租赁合同签订、租金收缴等工作；

7．核拨物业服务费补贴；

8．受理举报和投诉，并及时依法处理；

9．委托的其它管理事项。

（四）安置房、经济适用住房、限价商品住房的物业服务由小区管理委员会（业主委员会），廉租住房、公共租赁住房的物业服务由专门管理机构，在市物业行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）的监督指导下选聘有资质、诚信经营的物业服务企业，并按照以下规定时限完成：

1．经济适用住房、限价商品住房的新建物业项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

2．安置房、廉租住房、公共租赁住房的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；

3．重新选聘物业服务企业的，按原物业服务合同的约定完成；未约定的，应在原物业服务合同终止前60日完成。

未能及时选聘物业服务企业的，所在地社区居委会（村委会）要先行介入代管，为住户提供基本的物业服务。

（五）物业服务企业应当对管理区域内的共用物防、消防、技防设施进行维护管理，提供安全防范服务，并按合同约定向物业管理区域内全体业主提供以下服务：

1．房屋共用部位的维护与管理；

2．房屋共用设施设备及其运行的维护与管理；

3．共用部位、场所的环境卫生、绿化管理服务；

4．小区内公共秩序、消防、交通等协助管理事项服务；

5．房屋装饰装修管理服务；

6．房屋档案资料管理；

7．法律法规规定和物业服务合同约定的其他服务。

未按物业合同的约定或有关规定配置相关服务岗位人员的，物业企业主管部门责令整改并按有关规定给予处罚。

（六）物业服务企业应在合同签订之日起30日内向项目所在地物业行政主管部门办理合同备案手续。物业服务合同应当明确约定物业服务人员配置详细情况，物业服务企业可优先聘用住户中符合条件的待业人员。

物业服务企业不得聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动，物业管理项目经理须有两年以上的项目管理经验。若因工作原因物业项目经理需变更的，必须提前30天将变更情况报送安置小区所在街道（镇）审核，经同意后方可进行变更，并抄送物业主管部门备案；物业企业未经审核擅自变更或未按要求配置项目经理的，物业企业主管部门责令整改并按有关规定给予处罚。

（七）街道办事处（镇人民政府）应建立物业管理联席会议制度，联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集，市场监督、卫生局、国土规划局、交通建设局、城市管理局、环保局、消防大队、公安派出所、业委会（安置房小区管理委员会）、电力公司、自来水公司、物业服务企业、社区居委会等单位参加，每季度召开一次。

同时，加强对物业管理的监督检查和工作指导，每季度对物业服务企业的人员配置、服务内容等进行检查，确保向业主提供优质物业服务。

（八）鼓励街道（镇）自行组建具有独立法人资格、有资质的物业服务企业承接安置房或保障性住房小区物业管理工作。

（九）小区管理委员会负责拟定小区临时管理规约，业主委员会、专门管理机构负责拟定小区管理规约，依法约定业主的共同利益和应当履行的义务及违反规约应当承担的责任等事项。

（十）自首户业主办理交付手续之日起，街道办事处（镇人民政府）须指派社区（村）干部协同小区业委会或专门管理机构参与小区管理，同时应设置物业管理服务队伍，及时处理违规改扩建、装修、车辆停放等行为，要求行为人立即违法违规行为，并及时整改，行为人未按要求整改的，应当及时报告相关行政管理部门依法处理。

市人事组织部门应根据安置房和保障性住房管理需要综合考虑安置房和保障性住房物业管理机构设置和人员编制问题。