“量价齐跌、回归理性。”这是目前形容中国热点城市楼市调控新政后频频出现在各大网络和媒体上的两个词语。

表面数据的理性，真的能代表楼市调控实效吗?我们希冀通过解剖一只麻雀，来一窥真相。

昆山，中国百强县的领头羊，以毗邻上海的独特地理优势，吸引了大批的外来者。在这一波楼市大涨中，房价涨幅一直走在全国热点城市前列，一度处于第二和第三的位置。

在楼市新政实施一个月之际，上证报记者奔赴昆山，明察暗访近十天，力求通过此次草根调查还原一个真实的楼市现状。

⊙记者张良刘向红○编辑全泽源

“昆山房价跌了?怎么可能!”近日，江苏昆山某房企销售经理丰荣(化名)面对上海朋友的提问，一脸诧异。

昆山市位于江苏省东南部，与上海嘉定、青浦两区接壤，从上海驱车1小时左右便到，而乘高铁则仅需十几分钟。便捷的交通，使昆山成为上海楼市辐射区域中的“价值洼地”。

中国指数研究院的统计数据显示，今年以来，昆山房价一路上扬，从1月份的9513元/平方米均价涨至10月份的13871元/平方米，其中，4月份、8月份、9月份的涨幅分别位列全国第二、第三和第四。

但随着“十一”前后调控新政的密集出台，昆山火热的楼市急速降温，10月份总成交量环比暴跌75.4%。不过，量跌价没跌，房价环比继续上涨了2.58%。

但记者多方实地调查发现，量缩价稳的背后，有一只有形之手在强有力地进行干预与调控——严控一手房的网签速度，严限二手房政府备案价。如此双拳出击，成交量暴跌立马呈现。“但是这只是扬汤止沸之举，掩盖了楼市真相。”有观察人士如此认为。

高冷的楼市

记者在花桥镇转了一圈，大小楼盘都冷冷清清、客户寥寥，要么无房可卖，要么价格没有松动。20公里外的昆山市区的楼市情形同样如此。

从上海坐地铁11号线向西到底站便是昆山的花桥镇。这里高楼林立，小区密布，俨然一座新兴城市。

深秋的冷雨在花桥街道淅淅沥沥飘落。与当地楼市的“高冷”(价高而成交清淡)姿态相映成趣。

作为昆山房价最高的区域，花桥一年前大部分楼盘在8000元/平方米左右，但今年一路猛涨，翻倍成了常态，而且一房难求。

记者冒雨走进新城郡尚海，这是花桥目前几个还在售的楼盘之一，豪华的接待大厅散坐着几个客户。一位中年女客户告诉上证报记者，她是苏北人，平时在上海做生意，这次来是签购房合同的。之所以选择到昆山置业，是因为“这里离上海近，房价比上海便宜许多。”

目前该楼盘销售均价在2.8万元/平方米左右，“如果你有购房资格又确定要买的话，我可以帮你向公司申请一点折扣。”售楼小姐说。

公开信息显示，新城郡尚海是2015年年初拿的地，地价约5000元/平方米。2015年10月18日开盘，首批推出5幢电梯洋房，均价在1万元/平方米至1.15万元/平方米。

记者问房价会不会跌时，售楼小姐笑了，“不可能。给你优惠是因为我们是上市公司，要走量，不然，我们可以像其他楼盘一样等到明年再卖，明年房价还会涨。”

紧挨着新城郡尚海的是越秀地产和广电地产联合开发的大型楼盘星汇兰亭，记者进去时没有一个客户，三两个售楼小姐聚在一边聊天，对记者的到来也是爱理不理：“只剩20几套房了，而且只有一种户型了，价格上没有任何优惠。”

记者在花桥镇转了一圈，虽然大小楼盘都冷冷清清、客户寥寥，但要么无房可卖，要么价格没有松动，作为卖方的房企依旧显得十分强势。

20公里外的昆山市区楼市情形同样如此。

昆山南站附近的碧桂园吉田国际广场和象屿珑庭的住宅已销售一空，仅象屿珑庭还剩部分办公用房可卖。位于城西前进路上的昆山华润国际社区，虽有部分尾房在售，但均价为1.9万元/平方米左右，相比楼市新政前没有丝毫的下跌。

记者发现，新政后开盘和加推的楼盘，销售价格和新政前基本相当，仍然居高不下。

10月12日，张浦森隆满园加推新房源，均价1.05万元/平方米。10月21日，纯新盘长顺城际英伦首次开盘，售价1.06万元/平方米至1.3万元/平方米。10月30日，万达广场优悦SOHO开盘，均价1.05万元/平方米。

花桥某房企销售负责人认为，现在房价很难降下来，库存已清得差不多了。像华润、新城等大型开发商有业绩要求，价格可能有一点优惠，小开发商卖一套就是一套的利润，根本不会考虑降价。

昆山房产信息数据显示，10月份，昆山总成交1655套，相比9月份的6731套，下降75.4%。记者查阅了去年1月以来昆山各月成交数据，除去年春节所在的2月份以外，其他月份的成交量均远高于今年10月份。

按常理，量的暴跌，一般会带动价格的下降，可目前的现状是昆山各区域的房价并没有出现松动迹象，依旧十分坚挺。根据《10月中国房地产指数系统百城价格指数报告》：10月昆山新房均价13871元/平方米，相比上月上涨了349元/平方米，环比上涨2.58%。

即便有个别区域房价相比新政前略微有些下降，主要原因还是一些楼盘处于封盘状态，并没有对外报价，影响了区域的均价。

昆山多家房企的营销人员表示，今年的年度营销计划早已在前三个季度超额完成，开发商没必要在春节前降价出货。

他们认为，昆山房价主要受到上海和苏州的影响。昆山作为上海经济圈的辐射地，外来人口大大超过本地，未来较长时间内，昆山购房者数量依旧庞大。

不过，他们也坦承，昆山楼市目前空置率较高，很多人在昆山购置住房，但工作地点却在上海，平时很少过来住。

神妙的“网签水龙头”

网签这把利器，运用神妙的话，不仅能让楼市成交量“乖乖听话”，而且还能在一段时间内抹平房价涨幅。

与众多市场化的商品可极为自由地交易不同，房屋买卖需要通过政府部门来达成产权交割，其中“网签过户”这个关口成了政府调控房产交易流量最佳武器。

“网签就好似一个水龙头开关，想快就开大些，想慢就拧紧点。”有市场人士如此说。

昆山是如何拧紧网签水龙头的呢?上证报记者在调查中发现，昆山楼市新政后，一方面是当地楼市成交量的急剧下降，另一方面是一手房网签的速度放慢，以及网签门槛的大幅度提高，一些高价房很难获得网签或领到房源销售许可。

“即使有人买了房子，现在也不是想网签就能网签得了的。”某央企昆山项目部的销售人员林苗(化名)感叹道，政府现在对房企的管控越来越严。