“K2”退出郑州曝城改“潜规则”

土地拍卖变成政府私下对开发商的承诺，专家呼吁制定合理的一级开发土地退出机制

12月3日，郑州15家开发商组织了一次维权行动，抵制K2入郑抢地。资料图片

　　2016年8月24日，郑州，摄影师航拍即将开拆的郑州市内最大的城中村陈寨。村内“握手楼”楼群林立，居住环境较差。图/视觉中国

一场看似平静的土地拍卖，背后暗流涌动。

郑州市国土局挂牌出让9块城中村改造地块，并拟于12月5日进行公开拍卖。来自北京的房企K2拟参与其中7块地的竞标。

12月3日上午，郑州15家地产商组织了一次大规模维权。

4日凌晨，被指为“野蛮人”的K2发布公告，称迫于郑州同行的压力，未战先认输。

公告里，“K2”用“价格联盟”直指郑州本土开发商垄断城改的土地拍卖，用“本地的规矩”，暗指郑州“提前进场，定向拿地，返还成本，底价成交”的城中村改造模式。

有业内人士称，一封简短的公告，便将郑州城改模式的问题公布于众——本应公平公正的土地拍卖，变成了政府私下对开发商的承诺。

而对郑州当地政府和本土开发商来说，在狂风暴雨似的城中村改造大潮下，城中村改造“潜规则”似乎也是迫不得已。

对于郑州市政府来说，这是一个棘手的事情：k2拿地是按照可以摆在桌面上的招拍挂规则进行，但是却与无法摆在桌面上的潜规则相冲突。当两种规则冲突时，该怎么办?

初战

在郑州的房地产圈子里，K2已成为“野蛮人”的代名词。

K2，这个曾以世界第二高峰乔戈里峰代号命名的企业，全名为北京华美乔戈里实业有限公司，2007年于北京成立，2013年以46亿的价格获上海地王后被媒体关注。

今年10月25日，K2更名石榴集团，但K2这个具有代表性意义的称号依旧在郑州地产圈里被沿用。

在今年下半年，K2在郑州地产圏掀起了一场滔天巨浪。

7月7日，K2的子公司涿州京汇房地产开发有限公司第一次出现在郑州的土地拍卖市场。

这一天，涿州京汇与河南晟和详实业有限公司争夺郑州市高新区的石佛城中村改造项目的72号地块，经过数百轮的竞拍，K2以9.35亿元拍得该地块，比起始价高出4.12亿元，溢价78.9%。

当天，K2也同时参与了72号地块相邻的73号地块、74号地块的竞拍。这两个地块也都是城中村改造项目。

73号地块虽然没有被K2拍得，却让晟和详公司多出了1.87亿元。

郑州本土开发商河南裕华置业则因K2的争夺，比底价多出了1.01亿拍得自己提前预定好的74号地块。

《河南商报》报道称，这是郑州土地招拍挂历史上首次真正遇到的突发情况。

郑州本地开发商王宇(化名)告诉新京报记者，郑州市做城中村改造，本应一级、二级土地开发明确分开，由各个区政府自己成立投资公司进行一级土地开发。但政府最大的难处在于资金不足，各个区政府只能选择和地产商进行合作，由开发商负责拆迁、安置房建设、村民过渡费等各项费用，政府负责拆迁、安置等具体事务，之后在二级土地开发时，开发商以底价拍得这块城中村改造的地块，并由政府返还底价的65%给开发商。

也就是说，如果没有K2的介入，晟和详会顺利地以底价拿到这块地。

一位郑州本地开发商称，K2戳中了郑州参与城改项目开发商的软肋，一旦土地被K2“截和”，提前投入资金的开发商将无法收回成本。据新京报记者了解，晟和详公司在招拍挂之前，已投入近20亿元。

王宇的公司也曾在7月与K2争地。他告诉新京报记者，本地开发商难以承受如此巨大的损失，因而宁愿花钱，劝退K2。

王宇透露，在正式拍地之前，与K2竞争的本地开发商都与K2私下谈过，希望给K2一定的费用，使K2不再争地。“据说几家开发商加起来送了2个亿给K2。”

晟和详内部人士告诉新京报记者，K2在郑州出手争夺72号地块前，晟和详选择求和，公司老总亲自到北京见K2高层。这位内部人士说，当时K2提出希望获得3亿元的协调费，双方在数额上没有达成一致意见，谈判破裂，双方不欢而散。

一位接近郑州地产圈的观察人士告诉新京报记者，谈判破裂，也使本地开发商领教了K2的“凶狠”。以72号地为例，竞拍过程中，不管晟和详公司加价多少，K2都会以秒速加价200万，到了第40轮，K2直接加价1亿。

但K2并不是最终的胜利者。

7月14日，一份名为《关于郑政出〔2016〕72号(网)土地出让后有关问题处理意见的请示》的“红头文件”被发布到网络上，文件中的“主角”郑州市国土局以K2提交审核资料不全、不符合规定为由，向郑州市政府请示是否可以认定K2地产7月7日竞得的72号地块行为是“无效竞买”。

文件提出对K2进行扣押竞买保证金、纳入黑名单等惩罚，还提出该地块另行组织出让，出让价格低于本次挂牌成交价的差额部分，由K2地产支付赔偿。

对此，K2公开回应称，并未从任何官方渠道接收到类似信息，无法证明文件真伪。此外，如果文件后续被证实为真，K2有理由认为，政府决策信息已被提前泄密，将保留追究相关人员责任的权利。

7月20日，郑州市国土局对外宣布K2地产竞拍的72号地块结果无效。新京报记者了解到，K2出局的主因是国土局认为其出具的材料不全。据中国经营报报道，竞标前，K2提交了涿州京汇公司出具的河北方面材料，但郑州市国土局以必须出具由河南方面出具的材料为由，认为K2材料不全。

记者采访时，K2品牌负责人称暂不方便就此事回应。12月16日，郑州市国土局拒绝了新京报记者的采访要求。

再战

K2第一次进军郑州以失败告终，半年之后，再度杀回。

12月9日，郑州国土局计划拍卖9块地。而郑州当地开发商在拍卖前几天得知，K2已缴纳8个多亿的保证金，将参加其中7块的竞拍，且均为城改地块。

12月3日，本地15家开发商组织了一次维权行动。相关视频显示，数百辆汽车，车身上均披白条幅，印着“‘K2’们滚蛋!”“‘K2’抢地回迁无望”等口号，有序而缓慢地驶过河南省政府门前。

一份已公开的维权开发商写给郑州市委、市政府的联名信称：“当我们通过千辛万苦完成了城改和合村并城一级土地开发后，那些资本玩家以‘规则’之名疯狂抢地……眼看着让我们郑州房地产企业员工面临失业的危机?!”

“我们以和平安静的方式请愿，希望市委市政府出面主持公道，帮助郑州房地产企业抵御恶意资本的入侵!否则我们将停止安置房的建设，停止过渡费的支付。”联名信中写道。

一位郑州地产商告诉新京报记者，因为K2，郑州第一次爆发了大规模的开发商维权事件。

王宇的公司也参与了这次维权，王宇说，面对K2的第二次威胁，开发商们实在没办法了，“只能集体抗议给政府施压。”

维权获得了阶段性胜利，K2于4日凌晨在官网发布公告，宣布全面放弃郑州本轮土地市场的竞买参与。

公告称：“迫于地方同业的压力，我们不得不放弃参与此次竞买，核心的原因竟然是——我们的竞价可能会对当地同业构成压力，当然，作为外来的投资人我们不是竞标‘价格联盟’的一员。”

“在以维稳为要挟的压力面前，在刻意策划的‘群体性’事件面前，在地方保护若隐若现的现实面前，我们只能退出，我们只能投降。”公告写道。

王宇从公告里看出了K2的委屈，“其实大家并不是反对K2这个公司，而是K2企业在进入这个城市前应该先了解清楚郑州地产在如何运作，无论是合作还是招标，如果K2是去郑东新区、经开区等这些地方，拿那种干干净净的土地，没人会说K2什么。”

“但K2不想去拿那种干净的土地，只想着城中村拆迁地，但这种地我们开发商在之前就已经投入了几十亿的资金，谁都不愿意让出这块地。”王宇说

12月9日的竞拍从上午9点开始，9块土地都只有一位竞买人报价，都以底价成交，被已预定的开发商顺利收入囊中。

“郑州模式”

在郑州地产圈内，地产商们都在讨论一个问题：K2来郑州到底是什么目的?

K2内部人士在今年7月接受《河南商报》采访时透露：“郑州是中原龙头省会城市，吸纳了大量的外来人口，潜力巨大，很多一线开发商都十分看好郑州市场发展前景。K2希望把在北京开发的产品带到郑州，相信会受到欢迎。”

一位接近郑州地产圈的观察人士告诉新京报记者，不少地产商都在质疑K2的这一说法，他们认为K2来郑州，真正目的不是为了拿地。但到底是干什么，又猜不出。