K2风波，也使郑州城中村改造多年的行业规则浮出水面。

新京报记者了解到，郑州城中村改造的行业规则被归纳为十六个字“提前进场，定向拿地，返还成本，底价成交”。

2007年，郑州市政府出台103号文件，规范了市政府各部门在城中村改造项目中的职能，首次提出土地经招拍挂出让，区政府将集体土地转为国有，办理国有划拨土地使用权，办理国有土地使用证。并继续按照“一村一策”的方式，企业投资，市政府协调进行改造。

一位郑州地产圈人士称，从明面上说，按照郑州市103号文规定，所有郑州市城中村改造项目都必须经过正规的招拍挂程序。也就是说，政府必须先将拟改造的城中村土地收归国有，进行土地属性的更改、土地上附属物清理等一整套手续之后，方可由企业进入土地市场通过公开拍卖的手段获得土地，企业在缴纳土地出让金后获得的应该是可以立即进行开发的“净地”。

而郑州房地产市场的一个特点是，“净地”少、城改地多。

郑州本地开发商张顺(化名)说，开发商与区政府或拆迁指挥部签订协议，显示开发商经过土地招拍挂流程得到城改项目的土地，但区政府会口头承诺开发商，招拍挂只是流程和形式，最终开发商会以底价拿到这块地。

有开发商表示，郑州市的城中村改造本来就是以本土开发商为主体，与政府部门合作开发，但与现行土地招拍挂制度不符，作为同行，大家都知道这个“心知肚明、不公开”的规则。

据河南本地的映象网报道，在2008年的首届“中国城中村改造高峰论坛”上，城中村改造的“郑州模式”被推广。

映象网的文章称，“郑州模式”概括起来是三句话：“政府让利，村民受益，企业得利”。

一位郑州地产圈观察人士认为，郑州近年来对城中村改造提速的做法，也无形中使“郑州模式”遍地开花。

2011年，郑州市印发《郑州市城中村改造管理办法》，首次提出政府主导，群众自愿，区级负责，市场运作的模式。由区政府成立国有全资或控股公司，负责本区域范围内的城中村改造融资、安置房建设、土地开发整理等工作。

2012年7月，时任市委书记吴天君(今年11月落马)指出，郑州市将加快城中村改造步伐，力争三年内全部完成228个建成区内的城中村改造。

上述地产观察人士认为，若吴天君没有对城中村改造提速，各区政府按照各区的资金状况与能力来适度推进城改项目，或许郑州会逐渐解决过去城中村改造中的法律争议问题。但在城中村改造的高压之下，区级政府没有办法筹集资金同时操作多个城改项目，于是沿用过去的老办法——开发商出资，政府负责动员、拆迁等具体事务，开发商最终会以底价拿到这块地。

弊端

也有人欢迎K2“搅局”。

60岁的林燕是金水区寺坡村的村民，她在今年7月第一次听说K2来郑州的新闻，兴奋不已。“终于有人来帮我们教训开发商和政府了!”

林燕因不满拆迁补偿太低，一直未与拆迁指挥部签协议，因而被视作钉子户。她曾被人倾倒粪水，房子最终被强拆。

在地产商王宇看来，每一个城中村拆迁都会存在强拆现象，因为总会有人拒绝搬走，强拆这种现象不可避免，“强拆只是一个手段，如果没有强拆这个路径，所有村都拆不动。”

“基层政府要在规定的时间内把房子拆完，他们面临着上面下达的压力，只能以强拆的方式来做。”郑州地产专家魏明说，也正是在这样的背景下，郑州暴力强拆事件频发，近几年先后发生了贾灵敏、刘大孬、范华培等震惊全国的极端抗拆事件。

一位郑州地产圈人士透露，在城中村改造的“潜规则”背景之下，各类违规甚至违法行为也多有发生。

这几年里，林燕与村子里几十户村民一直在维权。

维权理由之一，就是金水区政府没有出具征收公告，2014年底就将她的房屋强拆。

2015年，郑州市金水区政府向林燕所在的寺坡、六里屯村民补充下达了《郑州市金水区人民政府关于对金房征决[2013]2号房屋征收决定书进行补正的通告》(下称《补正通告》)。

林燕告诉记者，上述《补正通告》中将寺坡、六里屯的土地定义为国有土地，而实际上是集体土地，这个公告不合法。

对此，林燕等17名村民于今年1月起诉金水区政府。

郑州铁路运输中级法院于今年6月一审判决显示，本案所涉房屋是建筑在集体土地上的，金水区政府适用《国有土地上房屋征收与补充条例》，属于适用法律错误，因此撤销《补正通告》针对原告17人涉案房屋的征收部分。

金水区政府随后于7月提起上诉称，“《补正通告》虽有瑕疵，但根本出发点和目的却系为广大群众的社会公共利益……对其撤销，将会在相当长一段时间内，在客观上造成城中村改造工作与回迁安置进程迟滞。”

“这是用瑕疵来掩盖违法。”林燕说，目前二审尚未开庭，郑州市国土局就将他们的土地挂牌出让，拟定于本月30日走招拍挂程序。

12月16日，郑州市国土局一位负责人对新京报记者称，郑州所有招拍挂的土地都是国有土地，但拒绝回应该城改项目的具体问题。

被诟病的还有“政绩观”。

曾在惠济区某街道办事处工作了3年的孙飞(化名)认为，政府需要政绩，也需要在规定期限内完成城中村改造的目标，因而导致潜规则出现。

媒体报道，依托城中村改造的新型城镇化建设，被认为是前郑州市委书记吴天君最为重要的政绩。

根据官方的数据，截至2015年11月，“十二五”期间，郑州市四个开发区、六个城市区及县城、产业集聚区、组团新区规划区范围内，共启动拆迁村庄627个，动迁175.65万人，郑州全域范围内保持着每年拆迁100多个村的进度。其中，中心城区的476个村庄，已完成拆迁改造城中村383个，占总数的八成。

今年，随着金水区张家村启动拆迁，郑州四环内再无城中村。

一位金水区政府内部人士告诉新京报记者，政府需要政绩，而城中村改造能迅速出成绩，同时也能通过房地产业增加政府的税收，这也是政府做城中村改造的动力。

据上述人士透露，以金水区政府为例，去年该区的财政收入中，地产业的税收占比80%。

明规则遇上潜规则

截至记者发稿，K2没有再出现在郑州的土地拍卖市场。

作为事件的当事方，K2地产、郑州市国土局都拒绝了记者采访，而众多的郑州本土房企也缄口不言。

“虽然它是个‘搅局者’，虽然它很令人反感，但我必须承认，它遵守了市场规则。”一位曾和K2在土地市场上“过过招儿”的郑州地产人士对K2这样评价。

在郑州地产专家魏明看来，郑州房地产市场对“外来者”K2，有点“过分解读了，也有点反应过度了。”魏明认为，本土房企的“不淡定”值得反思。他表示，本土房企仍寄希望于政府出手维护郑州城中村改造土地“招拍挂”的潜规则，寄希望于本土房企抱团阻击K2，这都表明郑州本土房企此时仍在心存幻想，没有真正的城中村改造市场化应对预案。

一位郑州地产圈人士认为，“K2风波”对于郑州市政府来说，应该是一个棘手的事情：K2拿地是按照可以摆在桌面上的招拍挂规则进行，但是却与无法摆在桌面上的潜规则相冲突。当两种规则冲突时，该怎么办?

在K2的退出公告中，提及了“地方保护”这个字眼，而对一些被“地方保护”的郑州本土开发商来说，他们也并不完全领情，甚至表示了对政府部门的怨气。在王宇看来，K2威胁到本地开发商的利益之后，政府却始终没有明确表态。

王宇说，若政府能提出一个本土开发商接受的退出机制，他们不会害怕K2。

王宇告诉新京报记者，从七月开始，不论是地产商还是区政府都做了努力，区政府工作人员曾去市政府探讨土地退出机制的问题，但市政府迟迟没有下文件说明。

其实，在2009年，市政府的一则会议纪要中已经提及，要建立一套开发商前期介入城中村改造退出机制。即前期介入城中村投入成本退还开发企业时，按实际投入成本加同期银行贷款利息退还。

郑州本土开发商张顺认为，这个退出机制没有实操性。银行的利息对于开发商来说太低了，“很多开发商从社会融资，有的是金融部门，有的是非金融部门，因此融资的成本是相当高的。”

在张顺看来，若政府要将成本返还给开发商，还需要走预决算程序，这会花费非常长的时间。

有地产人士认为，郑州这种情况完全可以避免。有经验的国土局应该在招拍挂时设置一个条件，比如拿到地的企业，要将超出底价部分的溢价交给承担前期开发的企业，在这种情况下，其他开发商就都不会参与竞拍了。

在王宇看来，即便K2退出了，将来还会有更多的“野蛮人”来郑州抢地，政府若始终不制定出合理的一级开发土地退出机制，本地开发商的利益将继续受到威胁。

中国住建部政策专家委员会副主任陈志认为，郑州本地开发商维权事件本身，根本不是市场经济行为，本地开发商是为了保护自己的利益，属于非法垄断。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，K2事件反映出政府的职能缺位。

顾云昌说，政府可以与投资者成立基金，两方都入股，完成一级土地开发之后，按照投资者的投资比例来分成，“这些政府该做的，过去却没有做到。”

对此次风波的后续发展，魏明认为，这次郑州的集体维权，实际上就像是无声的举报。开发商自己打破了平衡，举报了河南的投资环境，K2挣大了。

新京报记者付珊实习生李瑾河南郑州报道