硬仗

——建房时没人考虑过市场的消化能力吗

这是一场硬仗。

2016年春节刚过，江西省住建厅便组织地市级房管局局长召开座谈会，全面部署房地产去库存工作。

当地媒体报道称，江西面临库存压力加大，风险逐步积累。江西省政府要求，全力打好去库存的硬仗。

根据这次座谈会上宣布的库存情况，鹰潭市的库存压力全省最大;排在鹰潭后面，库存压力较大的还有上饶、新余、宜春、抚州等多个城市。

"当时，一听这个情况，市委市政府就着急了，特别是主要领导。" 鹰潭市房管局副局长刘志林说，"分管市长每天听取汇报，市委书记不停打电话询问。"

"因为去库存压力很大，这段时间简直是没日没夜地忙。"刘志林说，根据江西省政府的要求，省里将组织督查组到库存压力较大的城市进行督查。鹰潭市政府决定，他们也要组织督查组到县区去督查，把压力层层传导下去。

鹰潭市委书记陈兴超接受《中国经济周刊》记者采访称，市区的压力实际上没那么大，真正的压力在两个县城贵溪和余江。

据鹰潭市官方的统计数据，截至2016年3月份，整个鹰潭市商品房库存面积357万平方米，库存去化时间25个月，其中，住宅库存去化时间19个月，非住宅库存去化时间65个月。

刘志林说，"这是已经批准销售的数据，正在建的还没列进去。"

《中国经济周刊》记者从另一可靠信息源获悉，仅鹰潭市区已经在建的新楼盘就大约有750万平方米，而鹰潭市销售最好的一年也只卖出了80万平方米。从这个角度看，消化完这些新建楼盘大约需要10年的时间。

鹰潭市下属的贵溪市，截至今年3月，商品房库存去化时间是33个月，其中，非住宅库存去化时间高达92个月。

浮梁县的官方数据显示，商品房的库存大约为40万平方米，去化周期23个月。

但据浮梁县当地的一位建筑商实地进行的统计，浮梁县一共有19个新楼盘，每个楼盘按十几万平方米算，新建楼盘共有200多万平方米。

这与当地建筑商李老扁的估算较为一致，"仅在2013年，浮梁县就开建了180万平方米。"李老扁说，仅4万城镇人口的浮梁县每年的销售量不到20万平方米，200多万平方米的库存，10年也卖不完。

又例如，据官方公布的数据，新余市房地产库存300多万平方米，去化时间大概两年。但据新余市房管局副局长李春光介绍，新余在建楼盘大概还有七八十个，约七八百万平方米的在建楼盘尚未统计在内。

宜春市一位要求匿名的官员认为，官方所公布的狭义的库存量远远不能反映潜在的真实的库存情况。"土地已经卖出去但还没有开发的，近几年肯定要开发，这一块该怎么去统计?这是很大的一块，这个数字是要考虑的。已经卖出去但一直空置的房子，大约有30%，这应该也属积压，虽然卖出去之后变成了个人所有，但最终还是要走入市场的。大量的棚改区改造安置房，空置率非常高，老百姓除自住外，剩余的也要进入市场。在宜春，这些房子加总起来，得有1500万平方米，意味着有12万多套房子，容纳人口将近40万人，这个城市有这么多新增人口吗?显然没有，这就是风险。这样算库存更全面，更利于从长远考虑解决库存。"

"现在看来，在建房子的时候，几乎没有人考虑过市场的消化能力，这么多的房子究竟能不能卖出去?"这位宜春市官员反问说，"这些房子到底要卖给谁?"