农民是去库存成败的关键?

显然，鹰潭市的补贴政策将新增的购房主力锁定为农民。

"只要你买房，政府就优惠"，就像上世纪计划生育标语一样，鹰潭市政府把这个广告张贴到了每一个自然村。

鹰潭市房管局副局长刘志林说，按照市政府的要求，必须每个村要见到这份海报。

江西省住建厅年初召开的地市级房管局局长座谈会上甚至要求，宣传"农民在城市购房是升值，在农村建房是贬值"的理念。

这一宣传口号一度引起舆论哗然。舆论质疑政府让农民当"接盘侠"是一个巨大的阴谋。

不过，在鹰潭市委书记陈兴超看来，农民进城买房既是去库存，又是城镇化，一举两得。

这当然不是鹰潭的首创。较早推出补贴的是四川眉山，并被称为眉山模式。

早在去年5月，四川省眉山市出台政策：当地农民若进城购房，最高可获500元/平方米补贴。而在眉山市这一轮购房潮中，农民工和农民购房占比高达68.3%。

鹰潭市在出台补贴政策之前，先考察了眉山的补贴成效。

但眉山模式对地方财力有一定的要求，同时要求农民进城意愿强烈，城市的房价适合农民购买。

而事实上，并非所有的三四线城市都能同时满足这些条件。像鹰潭这样效仿眉山模式的补贴刺激效果如何，也仍有待检验。

国家信息中心宏观经济形势课题组发布的一份报告曾作出判断，认为农民工市民化是消化住宅库存的关键环节和成败所在。

在采访中，多位官员提醒说，这么多的农民进城买房后就业怎么办?

鹰潭市副市长吴文戈接受《中国经济周刊》记者采访称，"农民工的就业可以有多重选择，现在是招工难啊。"这位副市长认为，农民工进城完全不需要愁就业问题。"你随便到市场去问一下，建筑工地上的小工，稍微有点技术的一天都有300块钱，当然体力活很辛苦，早出晚归，但是收入蛮好的，比我们公务员的工资都要高些，我们比较安逸一点，不用日晒雨淋。"

不过，记者采访的鹰潭市多位官员和企业家对此并不认同，在他们看来，在整个经济下行压力这么大的情况下，鹰潭的就业并不乐观。

在就业之外，教育、医疗以及交通等公共事业的承载能力能否满足?物业管理能不能跟上?物业费农民是不是可以接受?

这一系列的问题，不只是鹰潭一个城市要面临的问题，也是许多鼓励农民进城买房的三四线城市所共同面临的问题。

"库存"的统计口径

根据不同的统计口径计算的库存量及去化时间大相径庭。在统计口径上，学界尚存在分歧。

据国家信息中心宏观经济形势课题组发布的《农民工市民化是消化住宅库存关键环节》课题报告称，截至2015 年末，中国狭义房地产库存面积为7.2 亿平方米，广义房地产库存面积为32.3 亿平方米，去化周期长达30.2 个月。

狭义房地产库存，口径为现房库存，是指已经竣工的待售现房，即现行房地产开发统计中"商品房待售面积"的概念。广义房地产库存，口径为可售现期房库存，是指现房库存和期房库存之和，即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。所谓待售期房库存，是指尚未竣工但已经取得预售许可证的、可供销售或出租的商品房屋建筑面积。

上述课题报告采用的是广义的房地产库存概念。

但北京师范大学教授钟伟估算的库存面积比用广义房地产库存概念估算的结果还要高。他认为如果将中国房地产存货规模估计为在建住房面积，加上待售面积，扣除单位自建、公用建筑等非商品房建筑，扣除已售未交付的商品房，则可推算出当下的房地产存货约为48 亿~50 亿平方米，而非7.2 亿平方米。

但目前官方常用的库存概念指的是已竣工未出售的商品房，即狭义的房地产库存概念。